May 29, 2022
《分析与思考：黄奇帆的复旦经济课》书摘
宏观调控 集聚在美国，产生的金融增加值也就是7%，我们并没有把世界的金融资源增加值、效益利润集聚到中国来，中国的金融业为何能够占中国80多万亿元GDP的百分之八点几？中国在十余年前，也就是2005年的时候，金融增加值占当时GDP的5%不到，百分之四点几，快速增长恰恰是这些年异常扩张、高速发展的结果。这说明我们金融发达吗？不对，其实是脱实就虚，许多金融GDP把实体经济的利润转移过来，使得实体经济异常辛苦，从这个意义上说，这个指标是泡沫化的表现。
日本在海外有很大一块经济投资和收入，因此日本的GNP几乎是GDP的1.8倍。所以，日本的债务如果与GNP比的话，就不是4.4∶1，而仅仅是2.3∶1。另一方面，日本国民的高储蓄率也支持了日本政府的高负债行为，日本国债95%都被自己人给消化掉了。再一方面，日本政府的债是日元债、本币债，不是外债，利息又很低，几乎趋于零，负担并不重。
银行把钱给了非银行金融机构，商业银行变成非银行金融机构的“央行”。到2016年年底，有30多万亿元资金通过表外业务、理财业务、资管业务转了出去，形成了近100万亿元的资金是在非银行金融机构中周转，包括信托、小贷、保理或者其他的担保公司、财务公司、互联网金融公司，还有私募基金等。就是说在这十七八种非银行的各种类型的金融机构、类金融机构或者非银行金融机构中周转流动、互相叠加，重复形成的资金流达上百万亿元，这样的系统往往是一笔钱来了以后，我转到你这儿，你转到他这儿，每个周转过程都产生一定的收入，一定的租金，一定的利润，一定的成本，雁过拔毛，这些东西哪怕只占过路资金的2%左右，上百万亿元的表外资管业务资金会形成2万亿元左右的非银行金融系统的增加值，那么实体经济就要承担非银行金融系统自我循环所产生的成本，这种成本表现在金融系统就是收入，
收入，是利润，是税收，是增加值，表现在实体企业上就变成了高额的利息成本。
现在银行的贷款利率一般在7%，到了信托，到了非银行系统出来的资金一般都在12%以上，到了小贷公司就会到18%—20%，导致实体经济雪上加霜，实体经济融资难、融资贵都和这个系统有关。这个系统形成的增加值大体上相当于GDP的3%，80万亿元就是2.4万亿元转到了影子银行资管业务系统，100万亿元资金转出来2.4万亿元，等于中间抽头了百分之二点几。2018年以来，金融监管部门对资管业务进行严格管制，萎缩后，今年这一块比重会下来一些。
第一部分里面如果再要补充一点大家感兴趣的，就是五个措施里面的第三条是最关键的。怎么把股市融资和私募投资从10%上升到40%、50%，这就是我们中国投融资体制，金融体制要发生一个坐标转换。这里最重要的，实际上是两件事。第一件事，要把证券市场、资本市场搞好。十几年前上证指数两三千点，现在还是两三千点。美国股市指数翻了两番，香港股市指数也翻了两番。我国国民经济总量翻了两番，为什么股市指数不增长？这里面要害是什么呢？可以说有散户的结构问题，有长期资本缺乏的问题，有违规运作处罚不力的问题，有注册制不到位的问题，各种问题都可以说。归根到底最重要的一个问题是什么呢？就是退市制度没搞好。大家注意一下，美国、欧洲，包括日本的市场，成熟的市场有一个基本概念，比如说20世纪80年代纽约证券交易所的上市公司就是3000个左右，到了2000年还是3000个左右，2008年是3000个左右，现在去看也是3000个左右。实际上每年都要新增200多个，那十年就涨2000多个，三十年就是6000多个，为什么现在还是3000多个呢？就是因为每年的退市跟上市基本上1 ∶1，有的年份退市比上市多一点，三五年平均来看基本上进退1 ∶1，所以企业数量大体是不变的。同样3000多个企业，道琼斯指数原来6000多点，现在24000多点，那这3000多家企业的市值翻了两番，买了这只股票的人不就一起发财了吗？
金融的本质就是三句话：（1）为有钱人理财，为缺钱人融资；（2）金融企业的核心要义就在于信用、杠杆、风险三个环节，要把握好三个环节的度；（3）一切金融活动的目的是为实体经济服务。
比如重庆，通过打通“渝新欧”国际物流大通道，将笔记本电脑等产品运往欧洲销售，每箱千米运费从最初的1元降到0.55元，已与海运成本相当，但节约了30多天时间，就有了竞争力。重庆还把加工贸易最核心的结算吸引过去，每年形成近1000亿美元的离岸金融结算量，带来一定量的银行结算收益和政府税收。
比如，斯坦福大学、麻省理工学院周围，吸附了数千个专事成果转化的创新型中小企业，形成了近万亿美元产值，很重要的原因是科研成果收益分配的“3个三分之一”。美国《拜杜法案》规定，凡是使用政府科技或企业资本投入产生的成果，其获得的收益“一分为三”：三分之一归学校或公司，三分之一归研发团队，三分之一归负责转化成果的中小创新企业。
美国硅谷之所以孵化能力强，很关键的是，这些孵化器集合了六大功能。一是项目甄别。聚焦专业领域，把好准入环节，不能散而杂。比如生物医药孵化器，不能弄一堆机器人孵化企业。二是培训指导。创新创业者经过培训，成功率一般可从10%提高到30%。三是共享服务。公共实验室、专用设备或专业设施，由孵化器提供。四是股权投资。有种子基金、天使基金、风投基金、引导基金等多层次投入体系，覆盖企业生命周期的不同阶段。五是收购转化。通过上市、集团收购、合资合作、成果转让等措施将成果转化为生产力。六是资源集聚。孵化器应成为行业信息传递、知识交流、人才汇集的窗口。
全世界100多个国家的服务贸易逆差加起来一共7000亿美元，我们就占了3000亿美元，约40%，逆差过大。其次，我们现在做的2000多亿美元的服务贸易出口，大部分是劳动密集型的，我们缺少资本密集、技术密集和高附加值的品种。再次，中国的货物贸易运行过程中必然伴随的服务贸易业务，比如保险、清算结算、物流，大部分被境外企业做了。我们因为缺少自由贸易的制度安排，使得这一块做不大。
第五，降低个人所得税。按国际惯例，个人所得税率一般低于企业所得税率，我国的个人所得税采取超额累进税率与比例税率相结合的方式征收，工资薪金类为超额累进税率5%—45%。最高边际税率45%，是在1950年定的，当时我国企业所得税率是55%，个人所得税率定在45%有它的理由。现在企业所得税率已经降到25%，个人所得税率还保持在45%，明显高于前者，也高于大多数国家25%左右的水平。
四是我们背负着个人所得税高税率之名，却没有带来相应的高税收，2017年我国个人所得税实际征收的总额只占总税收的7.7%，远低于发达国家30%、发展中国家15%左右的水平。如果参照发展中国家水平以及我国企业所得税水平，将最高45%的个人所得税税率下调至25%，不仅不会减少税收，反而有助于扩大税源，
中国目前还有近3亿农民工，不能落户城区使得这3亿农民工的劳动寿命减少一半。我国城市职工一般60岁退休，农民工一般干到45岁左右，
中国交通运输的物流成本高，除了基础设施很大一部分是新建投资、折旧成本较高以外，相当大的部分是管理体制造成的。由于我们的管理、软件、系统协调性、无缝对接等方面存在很多问题，造成了各种物流成本抬高。在这个问题上，各个地方，各个系统，各个行业都把这方面问题重视一下、协调一下，人家7%，我们哪怕降不到7%的GDP占比，能够降3%—4%的占比，就省了3万亿—4万亿元。举一个例子，我们有十几万千米的铁路，这些铁路花掉近10万亿元的资金，却只运输了中国全部货物的6%。其余的94%，汽车大体上运了84%—85%，飞机、轮船、管道运输也运一些。因为把货物转到火车上很麻烦，大家就把东西装上汽车，上千千米开出去，汽车烧的是油，火车烧的是煤，汽车运输成本是火车的3倍。我们几十年开发区修的公共设施叫“七通一平”，但“七通”里没有铁路通。以前有一个规矩，只要一个企业有几十亿元产值，火车就要开到厂里去。现在几百亿元的企业货物运输，全靠卡车拉，这都是不对的。美国的铁路是100多年前造的，美国现在的货物运输量有20%是铁路运的，这就是节约。在这个意义上，我们有很多浪费。
第九，改革住房公积金制度。公积金是社会公共福利系统的阶段性产物，其产生有他特定的历史环境和国家环境。该制度是当年上海向新加坡学来的。20世纪90年代初，我国房地产还没有市场化，当时上海人均住房面积只有7平方米，全部靠政府和企业来造房子不可行。于是就学习新加坡住房公积金经验，相当于是职工们搞了一个互助金。这个互助金，个人缴费6%，单位缴费6%，资金集在一起，为企业造公房提供低息贷款。
我国企事业单位现行五险一金综合费率达55%，已是世界之最。其中公积金为12%（养老保险率为28%，医疗保险为12%，工伤保险、生育保险等各种小险种加起来约3%），一年1万多亿元，目前已经累计达到14.6万亿元的规模。目前的公积金体系运行至少存在以下几方面的问题。一是覆盖面不广，缺乏公平性。公积金政策从20世纪90年代开始试水，到现在20多年过去了，也才只覆盖了三分之一的城镇职工。二是保值增值不到位，收益很低，再加上公积金中心的运行成本，实际上是一笔负利息资产。三是十多万亿元资本长期闲置，丧失了长期资本资源优化配置功能。与公积金功能相对应的是世界各国普遍实行的年金制度。两者之间有三个相同：一是资金来源相同，都是按职工工资基数的一定比例，由企业和职工缴纳；二是公积金和年金只设个人账户，没有养老、医疗基金的统筹账户，全部归集资金都进个人账户；三是到了退休那一天个人账户积累的资金，都可以全额提取。基于此，公积金和年金完全可以合二为一。一方面，年金有国际通行、国家规定的理财方式，使职工的基金收入在十几年、二十几年中至少增收一倍以上。另一方面，年金作为资本市场的长期资本能使中国股市更加健康发展。
这种概念，政府的专家，政府部门里的专业部门应该懂。如果这个不懂，时间长了，就什么都不知道了。并不是说每个大公司里的数据政府都要去监管，那就变成监听者了，这个用不着，但是它的技术性能应该要知道。 基础货币
2017年以来，“收盘汇率 +一篮子货币汇率变化 +逆周期因子”的人民币兑美元汇率中间价形成机制开始运行，人民币兑美元双边汇率弹性增强，双向浮动范围不断扩大。
总而言之，我国的人民币汇率制度基于两个环节。第一，人民币的汇率是人民币和外币之间的交换比率，是人民币与一篮子货币形成的一个比价。我国在同其他国家进行投资、贸易时，人民币按照汇率进行兑换。由于美元是目前世界上最主要的货币，所以虽然人民币与一篮子货币形成相对均衡的比价，但由于美元在一篮子货币中占有较大的比重，人民币最重要的比价货币是美元。第二，我国实行结汇制，即我国的商业银行、企业，基本上不能保存外汇，必须将收到的外汇卖给央行。因此，由于我国的货币发行的基础是外汇，而美元在我国的外汇占款、一篮子货币中占比较高，因此可以说人民币是间接锚定美元发行的。
布雷顿森林体系运作20余年后，欧洲主要国家普遍在低通胀的情况下实现了经济的快速恢复。但是在欧洲经济快速发展的时期，美国由于越南战争导致的大额军费开支和国内的经济增速放缓，政府的财政赤字不断增加。与此同时，美国在国际贸易中的逆差不断增大，西方国家出现美元过剩，纷纷将手中的美元兑换成黄金。黄金价格在20世纪60年代早期已经超过了官方定价35美元/盎司，金价的上涨造成美元大幅贬值，美元危机第一次暴露出来。为了维持黄金官价水平及美元对外价值，美国不得不抛售黄金以平抑金价、稳定美元汇率。但美元与黄金固定兑换比例已经积重难返。
但在布雷顿森林体系彻底解体之后不久，美国与沙特阿拉伯签署了一项协议——沙特将美元作为石油交易的唯一定价货币。同时，沙特阿拉伯把卖高价石油所得的大部分收益，都通过纽约的联邦储备银行购买美国财政部的国债，用来弥补美国政府的财政赤字。其他国家为了得到足够数量的美元来购买石油，通过使自身货币贬值，形成贸易逆差以储备美元。于是，美元从布雷顿森林体系中的黄金—美元，成功的转型成为石油—美元，重塑了其世界货币的霸主地位。
美国拥有的航母数量超过其他国家的总和，陆、海、空、核武器无论是数量还是质量都远在其他国家之上；美国在海外拥有着大量的军事基地，而且军费一直在增加，目前军费也超过其他所有国家之和；美国动辄制裁他国，也是建立在强大的军事实力之上的。依靠军事武力保障，美国可以从容扮演世界秩序的维护者，让其他国家无法挑战美元霸主地位。
考虑到中国人民银行的资产负债表中国债占比很小，如果通过在市场购买国债开展操作，则一买一卖对市场流动性实际影响为零。”
最根本的决定因素是一国的政治、经济等综合实力。“主权信用货币制度”是当前世界发达国家或地区如美、英、日本、欧盟的共同选择。具体来看，这些国家主要通过买卖政府债券调控基础货币发行量。之所以选择信用货币制度，是因为主权信用货币制度下货币的发行不是根据某一类资产的储备和他国的货币政策，央行的独立性更强，自主灵活性更高，能够在经济事务中扮演更重要的角色。以“他国货币”为锚的货币政策，在经济困难时期往往陷于被动局面，货币手段有限，也很难与财政部门联手应对衰退阶段的信贷需求不足等问题。
虽然近年来，以美国为首的西方国家为了缓解经济危机影响，动用大剂量的货币供给，积累了巨额的债务规模，给世界债务偿还带来了严重的不确定性，在实践当中将“主权信用货币制度”异化成了“财政赤字货币化”，但不能就此全盘否定“主权信用货币制度”，并将“主权信用货币制度”运用过程中的不负责任用“财政赤字货币化”一言以蔽之。
信用货币制度最大的问题在于锚的不清晰、不稳定，缺乏刚性。
从现实来看，无论是美元、欧元还是日元，在过去的几十年间，都相继调整以“通货膨胀率”为锚，并对通货膨胀进行了较为严格的控制。正是主要储备货币国家对通货膨胀的严格控制，限制了其对主权信用的滥用，美元作为世界最主要储备货币，其货币发行也就有了自律性控制。弗里德曼认为，一国的货币发行量应当与人均经济增长速度相适应，这样，经济增长率就等于潜在经济增长率，既不会发生通货膨胀也不会发生通货紧缩。在这个规则作用下，货币发行量受到内在约束，主权信用作为货币之锚有了内部保障。
因为国债余额一旦超过GDP，意味着现在债务余额还本付息的总额将接近或超过年度税收收入，国家开支会进入危机状态，货币的信用就会丢失。
但从欧洲部分国家、日本的实践效果来看，试图通过零利率或负利率刺激民众扩大消费、企业扩产增加投资的举措基本失败，经济面临的通缩风险与增长停滞窘境并没有改善。零利率或负利率政策主要有以下几方面负面影响：一是零利率或负利率损害了银行的盈利能力，导致银行惜贷情绪增加。二是零利率或负利率使得大量资金不愿意参与短期融资市场，导致市场流动性匮乏，实体经济更难获得信贷支持。三是负利率使得国债收益率下降，影响国债配置热情，不利于人民币国际化与金融市场对外开放进程。我国经济长期稳定向好的局面没有改变，央行目前仍然拥有充裕的货币宽松政策工具，既可以通过降准、公开市场操作、MLF投放等数量型货币工具，又可以采取继续调降LPR或基准存贷款利率等价格型政策工具刺激经济平稳增长，根本无须考虑零利率及负利率政策选项。
而且，只要人民币守好了这个“锚”，一旦美元债务崩盘导致美元信用丧失，人民币必定能迅速成为重要的国际货币，在国际货币体系中拥有与美元并驾齐驱的地位，未来与大国经济实力相匹配的大国货币将真正得以实现。
美国2015年法案里面规定，如果美国财政部宣布了哪个国家是汇率操纵国，他们法案里写着十条对付这个操纵国的手段，其中有一条，就是要倒逼这个国家货币自由兑换。除此之外还有九条。一是不让这个国家的企业到美国上市，已经在美国上市的企业退市；二是降低这个国家和企业的3A级的评级信用；三是再也不和这个国家做贸易，已经在做的也互相断裂；四是美国的银行、保险不再和这个国家发生融资贷款；五是冻结这个国家的一些资产，包括政府的、企业的、个人的资产；六是对这个国家的企业，找出理由说你违规，实施巨额罚款；七是SWIFT切断，不让你参与全球清算；八是美国会促使这个国家里许多个人或者企业通过比特币市场把它的外汇、资产转移出去，就是破坏你的生态；九是美国政府方方面面和这个国家正在推进的贸易谈判、协议谈判及各种合作谈判都停下来。这十条内容，法案都有写，那个法案有200页，如果你们调出来看，是看得到的。
以后这部分钱让财政这边管，财政有没有这些人？当然国家的意志可以把外管局的人划到财政，但这中间会出现人员上的各种各样的问题，这也会比较难。当然，任何事情只要国家一旦决策了，都是可以操作的。我们现在是讨论战略性的问题、思路的合理性。真到操作的时候，另当别论，又要研究一些各种各样的事。
资本市场 第二，以企业年金（补充养老保险）和个人商业保险基金作为资本市场机构投资的源头活水和长期投资的基础。我们经常说中国资本市场缺少长期资金，缺少企业的机构投资者，是短期资金市场、炒作市场。这个问题光说没有用，它不是一个认识问题，而是一个如何从机制体制上拿出长期资金来，拿出投资机构的体系来的问题。实际上就是两种资金，这两种资金到位了，长期资金就有了，长期投资也有了。
我国个人商业保险发展不快、投资收益率不高，主要原因是缺乏国际上普遍采用的税前购买一定额度的各类保险，这部分金额可免个人所得税。由于缺少激励措施，保险推销成本很高，为收获一笔保费，保险公司一般要支付业务员20%的费用，再加上房租、水电、业务管理成本和较高的理赔成本，弱化了保险公司盈利能力。为提高保险吸引力，提高投资收益，建议家庭购买保险可免征个人所得税。现在，国家已允许企事业单位员工每年可有2400元的健康险税前购买额度，但险种过窄，力度过小，口子可以再大一些。比如，可以包括投资、养老、财产等更多险种，允许高收入人群分级，收入越高，购买险种越多，免税购买金额越高。
要支持鼓励的方面如下。一是去除制度障碍，鼓励上市公司回购并注销本公司股票。这是发达国家上市公司激励投资者信心最常规的手段。很多人认为，美国加息、缩表会导致股市暴跌，但这并没发生，其原因就是上市公司大量回购并注销股票。统计显示，2018年以来，仅纳斯达克上市公司回购并注销股票数额就接近6000亿美元。当下，我国不少上市公司股价跌破净资产，这不仅暴露了主权资本价格控制权可能旁落的风险，而且推高了我国以资产价值计算的企业债务率、杠杆率。理论上，股价破净是最适宜上市公司回购并注销股票的时候，它会使股票价值提升，有利于所有股东。但由于我国《公司法》限制股票注销，股价低迷时，我国上市公司一般“有回购、无注销”，其他投资者对上市公司回购也有低买高卖的顾虑，削弱了回购股票的激励作用。正因如此，建议取消《公司法》关于限制股票注销的有关规定，破除制度障碍。二是支持和鼓励上市公司通过并购重组做优做大做强，并建立监管部门对收购兼并、资源重组的审核批准快车道，提高审核效率。
三是建立上市公司愿意分红、国内外机构投资者愿意更多更久持有我国股票的税收机制。我国资本市场有一个“铁公鸡”现象，就是上市公司很少分红，有的公司甚至十多年、二十年没分过红。只圈钱融资、不分红回报这种现象的长期存在，正是中国资本市场投资功能弱化的根本原因。
印花税是个古老的税种，当年是因为纸质股票交易过户需要交易所或其他代表国家信用的机构对所交易的纸质股票实施“贴花背书”，即私人交易行为占用了公共资源，需要缴纳一定的费用。但随着交易自动化时代到来，印花税存在的必要性受到了严重质疑。市场普遍认为，套差交易者购买或卖空股票后，股票价差必须完全覆盖成本而且产生盈利才会实施反向交易，这无形中放大了股市波动，弱化了股票定价准确性。在发达国家，所有市场参与者都非常在意股票定价是否准确。他们认为，定价越准确，说明市场越有效，股市波动风险越小，越有利于投融资双方的合理利益。正是基于这样的逻辑，20世纪90年代以来，美国、日本、欧盟先后取消了印花税，目前全世界主要股票交易所中只有印度和中国大陆还在征收，对中国开放市场、参与全球股权投资资本竞争十分不利。建议取消印花税，以降低交易成本，激励资本市场增强活力、健康发展。
第六，建立中国系统重要性股票监测制度并以其为成分股，重新设立“中国成分股指数”。这种股指类似标普500，道琼斯30种工业股指数，可以取代甚至取消上证综合指数。现在，国际国内评价我国股市一般是以上证综合指数作为依据，存在很大问题。从发达国家的股票市场看，非常活跃、一般活跃和不活跃股票基本各占三分之一，而成分股指数只代表最活跃的部分，美国股市大涨实际指的仅仅是道琼斯30种工业股指数从6000点涨到24000点，根本不是全部美国股票加权平均之后的综合指数。上证综指之所以是全部股票的加权平均指数，是因为20世纪90年代初期上海证券市场全部上市公司数量只有几十个，搞指数自然将其全部包括其中。
保障制度，其中401K补充养老计划是一个非常重要的支柱。2017年，三项养老制度存续金额分别为4.5万亿美元、8.5万亿美元和4.9万亿美元，总计17.9万亿美元，几近于美国一年的GDP，其中401K独占近半份额。这么大的规模，主要得益于其投资灵活度远高于社保基金，2009年美国股市最低迷的时候，401K投资账户的41%配置到股票基金，9%直接配置到股票，45%配置到股债平衡型或偏债型基金，只有5%配置到货币基金。可见，401K养老计划天生和股市的命运紧密相连。
我国房地产发展 摘要：结合理论和数据，可以看出中国房地产和实体经济存在“十大失衡”——土地供求失衡、土地价格失衡、房地产投资失衡、房地产融资比例失衡、房地产税费占地方财力比重失衡、房屋销售租赁比失衡、房价收入比失衡、房地产内部结构失衡、房地产市场秩序失衡、政府房地产调控失衡。
控制房价的关键就是要控制地价。现在，土地升值有点畸形，原因有三方面。其一，土地拍卖制度本身会不断推高地价。现行的土地拍卖制度，是20世纪八九十年代，学习香港的土地批租形成的。它的好处是，政府主导下的阳光作业，能够避免腐败和灰色交易，实现公平公正交易。但拍卖制有个特点，就是价高者得，实际过程就会把地价越拍越高。如果通过行政手段对土地价格进行拍卖封顶，本身又与市场化交易规则相违背。其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价也会越来越高。这是由供不应求的缺口所导致的。其三，通过旧城改造的拍卖用地成本高也是重要原因。城市拆迁的动迁成本逻辑上会参照这个地区的房产均价来补偿，比如这个地区房价每平方米7000元，拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价。这样的土地建成商品房的价格往往会卖到每平方米1.5万元以上。在这个意义上，如果靠旧城改造推动城市开发，房价肯定会越来越高。总之，拍卖机制，加上新供土地短缺，旧城改造循环，这三个因素相互叠加，地价就会不断上升。
按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中房地产投资每年不应超过25%。十年前，我在重庆分管城建时就定了这个原则，一些人不理解，实际上这可以从国际上房地产运行的“六分之一理论”中找到答案。正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的六分之一，超过了就会影响正常生活。买房也如此，不能超过职工全部工作年限收入的六分之一，按每个人一生工作40年左右时间算，“6—7年的家庭年收入买一套房”是合理的。
2011年，全国人民币贷款余额54.8万亿元，其中房地产贷款余额10.7万亿元，占比不到20%。这一比例逐年走高，2016年全国106万亿元的贷款余额中，房地产贷款余额26.9万亿元，占比超过25%。也就是说，房地产占用了全部金融资金量的25%，而房地产贡献的GDP只有7%左右。而且，去年全国贷款增量的45%来自房地产，一些国有大型银行甚至70%—80%的增量是房地产。从这个意义上讲，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济，就是“脱实就虚”的具体表现。
当前，中国房屋租赁市场有四个不足。第一，租赁者作为弱势群体，缺乏讨价还价的能力，业主可以随心所欲调整租金。第二，业主可以随时收回房屋，让租赁者朝不保夕、居无定所，稳定性不够。第三，租房者因为没有产权，无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务，不能实现与当地居民同等的待遇。比如，租房者小孩不能就近入学，只有买了房子，哪怕只有几平方米的一个小阁楼才算学区房。户籍也是买房入住几年才能办理，租房是根本不算的。第四，有恒产才有恒心，由于我们制度上、工作上、习惯上有这些问题，老百姓产生了一种思想意识，就是把租房作为一种短暂的、过渡的、临时性的办法。我现在租房子，那是我没办法，只要有一天我稍有能耐，立刻就会买商品房、产权房。房屋租赁市场发育不足，也是一种失衡。
因此，规划时就要以人均40平方米作为底数，最多上下浮动10%—15%，不能由着房地产开发商蛮干。政府也绝不能短视，只图短期GDP，否则就会弄一堆烂尾楼、空城，最终经济熄火上不去。再比如，一个城市该造多少写字楼呢？实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，再多必过剩。对大城市而言，每平方米写字楼成本高一些，其资源利用率也会高一些，大体按每平方米4万元GDP来规划。另外，商场的面积也应该基于商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元，那么批量零售的收入，扣除人工、水电、房租等各种费用，一定会是赔本的买卖。因此，一定要强化城市规划的理念，不能胡乱造房，要算好投入产出。现在，一些城市的开发商无论是在城市中心地带还是在边缘地带，大量兴建写字楼。一搞大卖场就是50万平方米的综合体，一搞就是5个、10个，地方政府由着性子就批，都是“空城”“鬼城”的代表、乱开发的代表、好大喜功的代表，是一种不吸取教训的失衡现象。
将原来规划为写字楼的改为住宅，原来规划为工业的改为商业，原定容积率1 ∶2结果变成了1 ∶3、1 ∶4，等等。这种现象屡见不鲜。这些行为最后都会被政府罚款，但罚不抵收，不管是开发商勾结政府官员干，还是开发商自己偷偷摸摸干，最后往往又法不责众，乱象屡禁不止。有的开发商在销售房屋的时候，卖不掉就把房子“切碎”卖；或者搞售后返租，实际上是高息揽储，但老百姓觉得划算，很容易上当，一旦坏账，老百姓就找政府，最后变成社会的不稳定因素。有的开发商在融资的时候，向银行借、向信托借，借高利贷，发债券，再到后来就把手伸向理财资金、小贷公司，在公司内部向员工乱集资，在社会上骗老百姓的钱，种种乱象层出不穷。还有一些开发商，本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的，但他们把地一直囤着，十年下来地价倒涨了十倍，什么活不干，坐享其成，转手就赚十倍。这些方面，亟须加强管理。
总体上，经济下行的时候，一些地方政府希望刺激房地产，就往东调；当房地产泡沫积聚的时候，政府又想稳住或者压一下，就往西调。如此一来，忽东忽西，最后只能是南辕北辙。再有，一些地方政府习惯于采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定性的、长周期的、法制化的措施，也缺乏经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控，这是我们在调控方面的缺陷。如果相关政策经常上上下下、变来变去，就无法形成稳定的市场预期，势必对老百姓的生活习惯、价值观念、家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏。
一是房产成本高了以后，会恶化实体经济投资环境，使实体经济脱实向虚。二是搞企业的看到搞房地产那么轻松，卖几套房比一年的利润还多，资金就不再往实体投，都转向房地产，最后各行各业大家一起投房产、炒房产，加速泡沫积聚。三是实体企业的职工因为房价过高，买不起房子，也会逼得实体经济搬离高房价地区。长期来讲，房地产价格按GDP的增长率、按城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的，而泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的，必须引起高度重视并认真加以解决。
原则上，应按照产业跟着功能走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走，形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。
每平方千米甚至只有20亿—30亿元工业产出，浪费太严重，一定要抠门一点，提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地倒逼下来。这样，就会有25平方米用于房地产开发，比过去增加供地10平方米，其中20平方米用于建商品住宅，5平方米用来搞商业开发。
我们国家是单位出具收入证明，往往出现企业做顺水人情开假证明，更有甚者，银行直接以假图章帮助客户造假。这方面，还需要加强基础性制度建设，否则就难以管住。
总体上，房产税应包括五个要点：（1）对各种房子存量、增量一网打尽，增量、存量一起收；（2）根据房屋升值额度计税，如果1%的税率，价值100万元的房屋就征收1万元，升值到500万元税额就涨到5万元；（3）越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高；（4）低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%—80%的中低端房屋的交税压力不大；（5）房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替。这五条是房产税应考虑的基本原则。
公租房建设应把握好五个要点。（1）总量上，大体按照覆盖20%的城市人口，人均20平方米来配套，100万人口的城市建400万平方米就够了。（2）服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户，这些对象特征明显，核定容易。（3）同步配套医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构，一步到位。（4）集聚区布局合理，公租房与商品房大体形成1 ∶3搭配，学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟。（5）合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50%—60%，租金占低收入家庭年收入的六分之一左右。比如，一套50平方米的公租房，租金每平方米15元，月租金需750元，一般
城市较低收入的群体，一对夫妻月收入有5000多元，就不会有太大的租房压力。
对于开发商持有房屋出租，重要的不是开发商不愿意持有，而是开发商主要依靠融资的开发模式，决定了它做不了持有房子的出租者。
经中央批准，重庆开展了地票交易探索。所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标。
而且，经过几千年农耕文明，我国可垦土地已经基本开发完了，耕地后备资源匮乏，为了完成占补平衡指标，有的地方开垦25度以上的坡地林地，还有的甚至把弯弯的河道拉直，把湾滩变粮田，不仅破坏生态，所得耕地质量也令人担忧，几年后又不得不退耕还林。
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